福岡市で不動産売却！築古アパートやビルの売却もお任せ！

福岡市で不動産売却をするなら福岡不動産販売へご相談ください。築古アパートやビルがなかなか売れなくて悩んでいませんか？本記事を読めば築古アパートが売れない理由や事業用ビルを売却する際のポイントがわかります。築古アパートは3つの理由から買い手が見つかりにくいといわれています。

築古アパートがなかなか売却できずに悩んでいる方は多いです。築古アパートが売れない理由は主に3つあります。

1つ目は法定耐用年数が低いことです。法定耐用年数は構造によって決められています。鉄筋コンクリートで作られた建物は法定耐用年数が47年と長いですが、木造の建物は22年です。

つまり、木造のアパートは22年で税法上の資産価値がなくなり、償却を終えたと考えられるのです。築古アパートは建築から20～30年経過していることが多く、法定耐用年数が残りわずか、あるいは過ぎていることがあります。

2つ目が耐震基準です。

耐震基準とは地震への耐性として最低限満たすべき基準のことです。この基準が大きく変わったのが1981年です。1981年以降の基準を「新耐震基準」と呼び、1981年以前の基準は「旧耐震基準」と呼ばれます。

つまり、1981年以前に建築された築古アパートは新耐震基準に満たない可能性があります。

3つ目の理由が銀行からの融資を受けられないことです。

不動産購入時にローンを組む場合、銀行は担保として対象となる不動産に抵当権を設定します。しかし、法定耐用年数が少ない不動産には貸付金額に見合った担保が確保できず、ローンを組めないことが多いのです。ローンが組めないということは、買い手は現金で購入できる人に限られるため売却が難しくなります。

築古アパートを売却するために更地にする方法があります。更地にすれば買い手が見つかるケースもありますが、一度建物を解体すれば二度と元に戻すことができません。

本当に更地にすることで売れるのか、言い換えるとなぜ築古アパートが売れないのか理由を考える能力が必要です。

福岡不動産販売は強い業者間ネットワークがあるからこそ、買取などのご相談を承ることも可能です。

不動産の売却といえば、不動産会社に依頼して情報を公開して買い手を探すのが一般的です。しかし、事業用ビルの売却の場合は情報を公開しないことが多いです。理由は主に2つあります。

1つ目が入居しているテナントに売却の情報を知らせないためです。入居しているテナントからすれば、何らかの事業転換が行われていることがわかり、混乱を招く恐れがあります。

2つ目の理由が顧客や株主に経営悪化を疑われるためです。実際に経営悪化しての事業用ビルの売却ということもあるでしょうし、そうでない場合でも不安を与えるきっかけになってしまいます。

これらの理由から事業用ビルの売却は一般的なビルとは異なり大々的な宣伝活動はしないことが多いです。

すでにテナントが入居している場合、退去してもらわないと事業用ビルの売却はできないと思われがちですが、そんなことはありません。すでにテナントが入っている場合もそのまま売却することの方が一般的です。

ビルの所有権を売買する方法をオーナーチェンジといいます。オーナーチェンジの際には契約内容も引き継がれるため、テナント入居者からすれば大した変化ではありません。賃料の振り込み先が変わる程度のものです。

周辺の不動産需要や買い主の購入目的によってはテナントが入っていない空の状態の方が売れやすいことがあります。

その場合は入居しているテナントに立ち退き料を支払う必要があります。ただし、立ち退き料を用意しても必ずテナント側が立ち退くとは限りませんので注意してください。

このように、一般的なビルと事業用のビルとでは売却方法が異なります。ビルは鉄骨や鉄筋でできているため耐用年数も長く古くても高く売れやすい傾向にあります。