福岡市で不動産査定！土地相場の見方！底地と借地を解説！

底地・借地の違い

・底地

賃借権や地上権などの権利がついている土地のことです。

土地の上に建物を建てる場合、使用するための権限が必要です。その土地を自分が所有している場合は特に問題ありませんが、他人の土地の上に建物を建てる場合は、土地の所有者と契約を結ぶ必要があります。

・借地

建物を建てる目的で他人から借りている土地のことです。借地には、土地を借りた人である借地人が、自分の建物を建てるなどで土地を利用する際に必要な権利（借地権）があります。

底地・借地は、同じ土地であるものの、土地を貸している地主からの視点では底地、土地を借りている借地人の視点からでは借地と呼び方が変わります。

底地のメリット

一般的に底地は活用が難しいため、多くは手放しますが、下記のようなメリットが存在するため、豊富な知識・借地人との交渉内容によっては活用できる場合もあります。

・安定した収入を得られる

土地自体をだれかに貸すため、地代の受取が可能です。

借地人は、多くの場合、長期間に渡って土地を借りることが前提のため、地主は長期的に地代を得られます。

また、地代は一般的に契約時に決められた金額のままになるため、安定した収益が得られます。

・管理にかかる手間・リスクが少ない

アパートなどの建物とは異なり、修繕費・改修費などのランニングコストは、借地人が負うため不要です。

底地のデメリット

底地にはメリットだけでなく、下記のようなデメリットもあります。

・自由に使用できない

年月が経過して、子ども・孫に土地を使って欲しいため、賃借人との契約を終了し、再び自由に土地を使用することはできません。

土地自体は契約になっているため、決められた期間内であれば自由に契約を解除することはできません。

特に居住目的の場合は、借地借家法という法律の影響で賃借人になっているため、底地の所有者はより自由に使用することが難しくなります。

・流動性が低い

土地を売却して現金に換えたいと思っても、賃借権がついている場合は新しい買い主も賃借権がついている状態で底地を購入する必要があります。

また、新しく購入しても、賃借人の契約を破棄することができません。そのため、収益物件を目的に底地を探している買い主を探す必要があるため、多くの場合は見つけるのに苦労します。

路線価から求める

底地の評価額は、国税庁が毎年発表しており、道路に面した土地の価格をあらわす路線価を使用します。この路線価は土地を取得・所有したときに必要な税金額を出す際に使われます。

路線価から求める方法は、更地の価格から、路線価で決められた借地権割合を引いた金額が、底地の評価額となります。

そのため、更地の値段が1,000万円、借地権割合が70％の地域の場合は、300万円が路線価から求めた評価額になります。

不動産会社に任せる

路線価からおおよその底地評価額を調べる方法を紹介しましたが、実際に路線価を調べて計算すると負担がかかります。

また、実際に評価額を求めて、実際に売却しようとしても、買い手によって売買金額が大きく変わります

そのため、おすすめなのが不動産会社にお願いすることです。不動産会社は様々な土地を売却した経験があるため、底地の売却も自分の希望に近い金額で売却してくれる可能性があります。